Адвокат

Switch to desktop

Как безопасно купить квартиру в новострое

Несмотря на затянувшийся кризис, люди продолжают улучшать свои жилищные условия. Как вариант, это покупка недвижимости в новострое или же приобретение вторичного жилья. Данные сделки сопряжены с большими денежными вложениями и поэтому являются наиболее рисковыми операциями. В этой статье мы рассмотрим проблемные моменты при покупке новостроя.

Основная масса объявлений рассчитана на покупателя, который хочет купить квартиру в новострое в киеве недорого, а как известно, дешевый сыр бывает только в мышеловке.

Кроме осмотра самого объекта и посещения офиса застройщика, юрист (адвокат) по недвижимости обязательно посоветует Вам заранее получить рекомендуемый для подписания договор купли-продажи недвижимости, а также копии основных документов, подтверждающих законность строительства (перечень можно увидеть здесь).

Имея на руках данные документы желательно, кроме изучениях всевозможных форумов в интернете, обратиться к юристу, который занимается сделками с недвижимостью.

В юридический анализ при покупке квартиры в новострое входит следующее:

- Проверка схемы отчуждения недвижимости;

          - Проверка основных документов, подтверждающих законность строительства (основными являются: декларация (разрешение) на начало строительных работ и документы, подтверждающие права на земельный участок (аренда или собственность);

          - Проверка продавца недвижимости, а также всех задействованных в строительстве юридических лиц (кто является учредителем, какой размер взноса в уставной капитал, не находится ли данное юридическое лицо в процедуре банкротства, есть ли в наличии открытые исполнительные производства);

          - Наличие прав и полномочий на отчуждение данного объекта недвижимости;

          - Полный анализ предложенного застройщиком договора, в том числе проверка наличия ответственности при просрочке введения объекта в эксплуатацию, гарантий возврата денежных средств, возможность отчуждения квартиры до введения дома в эксплуатацию, наличие зафиксированного факта технических характеристик квартиры в договоре;

          - Проверка судебного реестра на предмет наличия споров с другими инвесторами или же наличие/отсутствие в судебном реестре рассмотрения каких-либо проблемных споров, влияющих на ход строительства.

Расскажу Вам на примере об одном из последних случаев в моей практике. К сожалению, по понятным причинам, я не могу назвать застройщика и адрес данного «Квартала». Ко мне обратилась девушка, планирующая купить однокомнатную квартиру в новострое под Киевом на стадии котлована. Для анализа у застройщика был получен договор, а остальные документы, якобы подтверждающие законность строительства, широко представлены на официальном сайте застройщика, чем он, кстати, очень гордится. К слову, данный новострой рекламировался в интернете, в метро и на биг-бордах по всему Киеву, что само по себе должно быть одной из гарантий законности строительства, так как согласно Закона Украины «О рекламе» реклама строительства жилого дома возможна при обязательном наличии лицензии и всех разрешительных документов. Представленный договор купли-продажи квартиры был обычным инвестиционным договором, который даже содержал ответственность при нарушении сроков введения дома в эксплуатацию. Не вызывали сомнения полномочия продавца. Все в порядке было с документами на землю. Имеющиеся документы вызывали доверие, тем более, что у застройщика это был целый комплекс и далеко не первый дом. Но! Кризис, господа, кризис…и может быть всякое! Дошла очередь до проверки судебного реестра и в результате длительного анализа нескольких тяжелых судебных процессов, можно с уверенностью назвать данный новострой проблемным. Жители соседнего села объединились в инициативную группу и всячески препятствуют ходу ведения строительных работ. Технические условия о подключении к канализации являлись недействительными, отсутствовало вообще на тот момент разрешение (декларация) на начало ведения строительных работ. Менеджеры продавали воздух, не имея на руках полностью всех соответствующих разрешительных документом!

Завершая статью с практическими советами по покупке недвижимости в новостройке, хотелось бы еще раз отметить, что такого рода сделки всегда являются особо рискованными. Устоявшаяся судебная практика свидетельствует о том, что покупка недвижимости в строящемся доме у известной строительной компании на самом деле не означает, что в конечном итоге она будет оформлена в собственность. Кроме того, получение положительного судебного решения не во всех случаях гарантирует его немедленное исполнение.